去庫存
2016年初,地方和全國兩會定調(diào)2016房地產(chǎn)市場為“去庫存”之年。針對去庫存難題,中國央行和銀監(jiān)會2016年2月2日聯(lián)手發(fā)布房貸新政:不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
點評:“去庫存”政策貫穿全年。房貸新政表明了中央政府化解房地產(chǎn)庫存,支持居民購房,改善居住條件的態(tài)度。之后超過150個城市出臺去庫存新政,各類金融杠桿直接點燃了年初沉寂的房地產(chǎn)市場,空前寬松的購房環(huán)境使得三四線樓市回暖,部分一二線樓市走向過熱。
高價地頻現(xiàn)
自2016年3月份以來,全國土地市場明顯上漲,高價地數(shù)量直線上升。這些高價地主要集中在一二線城市中,二季度地方國土部門上報異常交易地塊數(shù)量環(huán)比、同比均明顯增加,單價創(chuàng)新高的異常交易地塊數(shù)量達到2014年以來單季度最高。
點評:2016年是有史以來高價地最密集的年份,高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊大量涌現(xiàn),持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場。熱點一二線城市土地市場高溫難降,面粉貴于面包的案例明顯增多。業(yè)內(nèi)分析原因主要有:一二線城市新房銷售火爆,房企補庫存的需求強烈;房企投資方向趨同,重點聚焦熱點一二線城市,加劇了熱點城市土拍競爭激烈程度;央企、國企在熱點一二線城市不惜高價拿地,謀求企業(yè)做大做強;貨幣寬松,流動性充裕,金融機構(gòu)大力支持房企高杠桿拿地。
“四小龍”房價跳漲
國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市新建住宅價格指數(shù),首次出現(xiàn)房價上漲前幾名被二線城市包攬的情況,其中合肥、廈門、南京新房價格環(huán)比漲幅均超過4%,分別為5.8%、5.3%和4.4%。蘇州房價上漲幅度和南京等城市相當。2016年南京、蘇州、廈門和合肥四城房價由于漲幅兇猛,被業(yè)內(nèi)稱為樓市“四小龍”。
點評:業(yè)內(nèi)認為,“四小龍”現(xiàn)象惹關注,本質(zhì)上是房地產(chǎn)板塊輪動效應的顯現(xiàn)。在因城施策的方針指導下,“四小龍”的政策也較早收緊,在國慶調(diào)控潮之前,蘇州、南京、合肥、廈門等城市已經(jīng)開始調(diào)控。經(jīng)歷2016年房價暴漲之后,預計2017年“四小龍”的降溫幅度也會比其他二線城市明顯。
萬科股權(quán)之爭
“萬寶之爭”最早開始于2015年,并在2016年持續(xù)進入白熱化。截至2016年11月底,寶能系通過前海人壽及其他資管計劃,前后五次舉牌萬科,通過自有資金買入、融資融券、收益互換、質(zhì)押股權(quán)、資管計劃等手段,共投入440多億元,持有萬科25%的股權(quán),超過華潤,成為第一大股東。在寶能系不斷舉牌增持的過程中,引起了萬科與王石的質(zhì)疑和反對,引發(fā)強烈的社會關注與爭論。
點評:萬寶之爭,是我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)發(fā)展過程中的一個標志性事件,既暴露出不同群體之間的利益紛爭,又督促著企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)與行業(yè)制度進一步完善。有業(yè)內(nèi)人士也指出,包括寶能、華潤、恒大、安邦、管理層在內(nèi)的利益各方,就萬科股權(quán)的博弈仍將繼續(xù),畢竟終止重組并不能改變目前的股權(quán)結(jié)構(gòu),這種局面持續(xù)會讓管理層如坐針氈。
“排隊離婚”購房潮
2016年8月份,上海限購“新政”在市場傳開,包括“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付最低三成,利率無優(yōu)惠”“名下無房但有過按揭貸款歷史的,首付最低五成,利率最低1.1倍”“離婚不足一年的購房者,限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理”等重磅信息。由此,多地“離婚買房潮”興起。
點評:在一二線城市的買房熱潮推動下,用假離婚來規(guī)避限購限貸成為我國樓市的一大奇觀?!爸袊郊匐x婚”可能使越來越多的人人財兩空。部分城市實施“認房又認貸”政策,堵住了通過假離婚獲得購房資格的政策漏洞。
930樓市新政
9月30日,北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政,其后在短短的國慶期間,全國20余座樓市熱點城市紛紛發(fā)布調(diào)控新政。這是自2014年全國房地產(chǎn)政策開始松綁后,首次出現(xiàn)地方政府集中出臺調(diào)控政策。
點評:顯而易見,這是在有關部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動。2016年全國市場區(qū)域分化更加顯著,在多數(shù)三四線城市急需去庫存的同時,20多個城市樓市火爆、房價大漲。熱點城市暴漲的房價和過熱的市場情緒,既不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,又不利于經(jīng)濟穩(wěn)健增長。因此,在中央“分類調(diào)控、因城施策”的方針指導下,20余城在國慶期間集中出臺新政。地方調(diào)控政策陸續(xù)出臺后,四季度這些熱點城市已經(jīng)開始降溫,成交量下滑,房價漲幅縮小或微跌,調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中。
嚴查“首付貸”
10月13日,國務院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風險專項整治工作實施方案》,規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為,嚴禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)等未取得相關金融資質(zhì),不得利用P2P網(wǎng)絡借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務;取得相關金融資質(zhì)的,不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關業(yè)務。
點評:房價壓力下,首付對許多購房者來說也是一筆高昂的開支,部分房地產(chǎn)機構(gòu)“首付貸”產(chǎn)品由此誕生,為購房者提供首付資金,許多不具備買房能力的消費者也在“首付貸”的“誘惑”下購房,使得樓市風險大大增加。另外,大量資金由此流入房地產(chǎn)行業(yè),在一定程度上促漲了房價。在一輪調(diào)控風潮下,在雷厲風行的嚴格審查下,“首付貸”終于消失在大眾視野,房價快速上漲趨勢也得以緩和。